О рынке недвижимости в Испании и о том, как сами испанцы пережили тяжелейший финансовый кризис — рассказ Петра Андрушевича, который много лет занимается этим бизнесом в Аликанте.
 
 
— Можно сказать, что сейчас началась светлая полоса на рынке недвижимости Испании. Все плохое, что должно было произойти, уже случилось: люди купили недвижимость по завышенной цене, понабирали кредитов и не смогли их отдать. Банки эту недвижимость отобрали, «нагнули» и разорили строительные компании. Весь этот процесс идет бурно с 2008 года и мы считаем, что в 2013 году уже закончился: все, кто могли разорились, потерпели убытки или иным образом пострадали.
 
Причем все уже отболело не только на уровне бизнес-процессов, но и в эмоциональном плане. И сейчас начинается возрождение рынка недвижимости с чистого листа. И на более низком ценовом уровне.
 
В 2013 году пошли сделки по продаже недвижимости. В первую очередь с иностранцами: они более смелые и более зажиточные, чем испанцы. Поэтому сейчас основная география сделок, это побережья и крупные города Испании. В первую очередь Барселона — одновременно и город и курорт.
 
Поскольку стало регистрироваться больше сделок с недвижимостью, то, разумеется, появилась и тенденция к повышению цен. 
 
 
У банков остался залежалый товар
 
— У вас тоже, как в Латвии, после кризиса банки стали владельцами большого количества объектов недвижимости?
 
— Испания, на мой взгляд, недальновидно и неблагородно поступила со своей строительной отраслью — с застройщиками. Вместо того, чтобы попытаться спасти этот бизнес, может быть скосив что-нибудь из долгов или продлив сроки расплаты, с ним поступили довольно жестко. «Банк, обанкроть строителя! Не прощай ему ничего! Отбери у него всю недвижимость и продай его потом за полцены!» В такую игру сыграли со строительной отраслью в Испании.
 
И в 2011-2012 годах у банков скопился огромный портфель недвижимости, от которого они сейчас избавились, распродав объекты за полцены. По сути, сейчас у них осталось всего 20% от того, что им принадлежало еще несколько лет назад. Самый залежалый товар, можно сказать.
 
— Кому продали? Ведь не конечным покупателям?
 
— Иностранным инвестиционный фондам. Недвижимость продавали сразу большими лотами. Объекты достались фондам, которые крутят пенсионные деньги и банковские вложения. Грубо говоря, тем же фондам (окей, подобным), как и те, что собственно и спровоцировали в свое время кризис.
 
Причем продажи осуществлялись по такой схеме: испанские банки создали отдельные компании, куда и сгрузили всю отобранную недвижимость. И иностранные инвестиционные фонды покупали уже сами эти компании.  Например, был такой в Испании проблемный банк, куда государство вложило больше 80 миллиардов евро. Так вот, компанию с принадлежащей ему недвижимостью купил фонд под названием Cerberus, зарегистрированный в США.
 
И уже эти фонды начали продавать недвижимость конечным покупателям, но без всякой спешки.
 
 
Инвесторские визы — слишком поздно
 
— В 2013 году у вас приняли новые законы, которые должны были стимулировать приход инвесторов-нерезидентов…
 
— Да, теперь если кто-то купил дом или квартиру стоимостью в 500 тысяч евро (или вложил миллион евро в акции испанской компании) за живые деньги (то есть без кредитов), то он получает специальную визу резидента.  Она хороша тем, что человеку не обязательно присутствовать в стране 180 дней из 360. Он может долго отсутствовать.
 
— Разве не было подобных законов раньше?
 
— До этого тоже давали вид на жительство за инвестиции в недвижимость и в бизнес. Но совершенно «в ручном режиме» — на усмотрение властей и в час по чайной ложке. Это совсем другое дело, нежели если вид на жительство дается автоматически. В последнем случае отказать могут только криминальным элементам.
 
— Уже есть какие-то цифры, которые говорят о результатах?
 
— Цифры плачевные. Видимо, эту меру приняли слишком поздно, не вовремя, да и планка инвестиций слишком высока.
 
— Что можно купить в Испании на эти деньги?
 
— Средняя цена недвижимости в Испании (хотя, конечно, это все равно что средняя температура по больнице) —  168 тысяч евро за объект. На побережье Аликанте за 168 тысяч евро можно купить рядный домик площадью в 100 кв. метров в четырех-пяти километрах от моря. Столько же стоит и квартира в городе Аликанте площадью в 75 кв. метров. В Барселоне на квартиру от 70 кв. метров и в не самом престижном районе, нужно уже 200-250 тысяч евро. Дело в том, что есть в Испании недорогие курортные районы. Вот Аликанте — такой.
 
— Что же можно купить тогда за 500 тысяч евро?
 
— Если на побережье Коста-Бланка, то виллу площадью в 250 кв. метров с участком в восемь соток, а если в Барселоне — то стометровую квартиру в хорошем районе. А в пригороде Барселоны (30 км) виллу площадью в 180 кв. метров и с участком в 10-12 соток. То есть очень даже неплохие объекты можно купить на эти деньги.
 
— Кто предполагался объектом этого закона?
 
— Предполагались китайцы, индусы и русские. Но эффекта, повторяюсь, пока нет никакого. У меня есть непроверенная неофициальная информация, что в Москве выдано по этой программе всего двадцать виз.
 
— И почему все-таки такой провал, как считаете?
 
— Трудно сказать. Может быть, правда, слишком поздно. Андорра сделала это намного раньше. Латвия тоже ввела инвесторские визы уже давно.
 
 
Что взять с должника-британца?
 
— Но вы же говорите при этом, что сейчас возник интерес у конечных покупателей к испанской недвижимости?
 
— Но вы знаете, первые частные клиенты сейчас — это не русские миллионеры, а европейцы. Они покупают объекты стоимостью от 100 до 200 тысяч евро, и никакая виза резидента им не нужна, и знать не знают они про этот закон. Покупают, потому что сильно подешевело. Почти в два раза дешевле, по сравнению с тем, что было раньше. Очень много покупателей из Нидерландов, Бельгии, Скандинавии.
 
Изменился тип покупателя: до кризиса покупали квартиры и дома, условно говоря, британские служащие. Им это было не по карману. Они покупали на последние деньги, брали кредит в банке и тянули эту кабалу. Зря покупали, в общем. Потом вместе с кризисом у них закончились деньги, и они свою испанскую недвижимость потеряли.
 
А сейчас эту же недвижимость, но уже за половину ее прежней стоимости, покупают, условно говоря, бабушки и дедушки из Норвегии. Как только закончился кризис, они просто достали отложенные в кубышку деньги и купили.
 
Им, кстати, испанские банки и сейчас с охотой выдали бы ипотечный кредит. А вообще-то наши банки сейчас очень осторожничают с кредитами. И то сказать: отрасль до сих пор лежит на боку.
 
А вот когда испанские банки начнут раздавать кредиты направо и налево, тогда уже подтянется европейский средний класс. Продажи станут более массовыми. Надеемся, что это случится в этом году. Ну или хотя бы в следующем.
 
— Действует ли в Испании тот же принцип, что и в Латвии: когда может случиться так, что ты не только отдаешь банку квартиру, но и остаешься ему должен, потому что стоимость квартиры понизилась с момента покупки?
 
— Нет. Сейчас, когда окончательно разобрались с законодательством, такого не происходит. Но и нет такой практики, как в Америке — когда владелец квартиры, который не может выплачивать ипотеку, просто посылает банку ключи. В Испании сначала будет несколько лет судебных разбирательств, а потом суд скажет: «Так, банк! Забирай ключи. Ответчик тебе больше ничего не должен».
 
— Признаться, думала, что вот это «послать ключи по почте», это фигуральное выражение.
 
— Нет-нет. У них и в самом деле так. Все происходит быстро и просто. Поэтому и кризис закончился быстрее. И кстати, многие англичане, которые не знали испанского законодательства, тоже во время кризиса слали банкам ключ и записочку: «До свидания! Вот вам моя квартира. Всего самого наилучшего!»  А банк такой: «А поговорить? А как же реструктуризация долгов? А суд?» Но в результате все равно получалось, что никакой реструктуризации долгов у британского заемщика не было. Потому что кто у него и что отсудит, кроме этой самой испанской недвижимости? И как, интересно знать, сможет Это забрать?
 
 
Что делать, если жалко соседа
 
— Кто больше всего пострадал от кризиса — испанцы или иностранные покупатели испанской недвижимости?
 
— Думаю, все-таки испанцы. Как пострадала строительная отрасль! Ведь до сих пор в стране безработица составляет 26 процентов. Это на уровне рекорда в Евросоюзе: больше, чем в Венгрии или в Болгарии. Местных жителей сильно тряхнуло и, главное, они были совершенно не готовы к этому. Здесь же с конца тридцатых годах экономика шла только вверх! Выросло четыре поколения людей, которые привыкли, что все только дорожает. Что жизнь становится только лучше! 
 
— В чем выражалось это потрясение?
 
— Вообще для психологов и адвокатов кризисные времена стали просто именинами сердца. Строем ходили к психотерапевтам работники строительных компаний. А для банковского персонала устраивались специальные курсы: «Что делать, если ты уговорил соседа купить дом, а теперь он разорен, и оказался на улице и тебе этого соседа очень жалко». Были и самоубийства. Немного, но они были. Директора строительных корпораций выпрыгивали из окон.
 
Спасло то, что здесь в принципе живут очень жизнерадостные и оптимистичные люди. Окажись в подобной ситуации Финляндия или Япония, думаю, полстраны бы уже харакири себе сделало. А здесь люди отходчивые. Говорю же, все уже в прошлом.
 
Или это просто климат такой?..
 
 
   
 

---

 
О себе
 
Родился я в Петербурге, где окончил испанскую школу, ныне Гимназию Сервантеса. В молодости начинал в журналистике еще в Ленинграде, корреспондентом в газете «Смена» и на радио; в институте выучился профессии инженера-электронщика.
 
На исходе социализма искал себя, как и большинство, в самых разных сферах деятельности. Поработал в туризме гидом по Питеру, потом с единомышленниками создал издательство на Невском проспекте. С партнерами на себе полулегально привезли тогда из Финляндии второй в СССР компьютер Apple Macintosh и один из первых цветной лазерный принтер. На них из типографий водили смотреть экскурсии. Понял одно — мне надо заниматься бизнесом.
 
В 1994 году переехал в Испанию — в командировку на год — поднимать туристический бизнес, да так увлекся что и остался насовсем. Потом, накопив опыт и капитал занялся более спокойным делом — операциями с недвижимостью. В середине нулевых годов активно участвовал в становлении всемирного движения соотечественников, потом дал дорогу другим. Кроме недвижимости, работал в банковском бизнесе в Испании. Создал и развил две русских газеты в Испании.
 
В последние пять лет увлекся виноделием, приобрел свою bodega в престижном регионе Priorat в Каталонии. Очень люблю путешествовать. Считаю, что надо смотреть на вещи свежим взглядом, во всем сомневаться и уметь удивляться каждый день.